Hogere overdrachtsbelasting in NRW vanaf 1 oktober 2011 (25-07-2011)

In Duitsland betaal je bij aankoop van een bebouwd of onbebouwd perceel een zogenaamde „Grunderwerbssteuer'. De hoogte van deze overdrachtsbelasting wordt vastgelegd door de betreffende deelstaat. Het parlement van de deelstaat Nordrhein-Westfalen heeft op 20 juli jl.  besloten om het belastingtarief van deze 'Grunderwerbssteuer' te verhogen van 3,5 naar 5 procent. De nieuwe belastingvoet is van toepassing op alle koopoverdrachten die vanaf het in kracht treden van de nieuwe wet gerealiseerd worden. De wet treedt met ingang van 1 oktober 2011 in werking.

Duitse Hoge Raad verbetert bescherming van huiseigenaren bij gedwongen verkoop  (april 2010)

De hoogste rechterlijke instantie in Duitsland, het Bundesgerichtshof heeft de bescherming van huiseigenaren verbeterd tegen de openbare verkoop door nieuwe schuldeisers - op basis van niet-accessoire zekerheden op onroerend goed (uitspraak van 30 maart 2010, dossiernummer: XI ZR 200/09).

In onderhavig geval weerde de eigenaresse van een grondstuk zich tegen de tenuitvoerlegging van een niet-accessoire zekerheid op haar grondstuk (Grundschuld).  In de notariële akte had de eigenaresse van het grondstuk - zoals in dergelijke gevallen gebruikelijk is - zich onderworpen aan een 'onmiddellijke tenuitvoerlegging'. Nadat ze niet meer in staat was aan haar verplichtingen tot betaling van rente en aflossingen te voldoen, had de oorspronkelijke bank de overeenkomst opgezegd, de opeisbare lening verkocht en de betreffende Grundschuld overgedragen aan een andere bank. Als nieuwe schuldeiser wilde deze bank vervolgens uit hoofde van de notariële akte overgaan tot onmiddellijke openbare verkoop van het grondstuk.   

Het Bundesgerichtshof heeft in deze zaak besloten, dat het overdragen van een executoriale titel op basis van een Grundschuld aan een nieuwe schuldeiser ook diens toetreding tot de zekerheidsovereenkomst vereist. De zekerheidsovereenkomst vormt het verbindende element tussen de Grundschuld aan de ene kant en de leningsovereenkomst aan de andere kant. In het kader van de zekerheidsovereenkomst wordt vastgelegd dat de Grundschuld als zekerheid dient voor de verstrekte lening en onder welke voorwaarden de Grundschuld ten uitvoer kan worden gelegd.

De voor de overdracht van de titel bevoegde instanties (notarissen en kantongerecht) dienen daarom in de toekomst bij een tenuitvoerlegging ambtshalve te toetsen, of de koper van de lening aantoonbaar alle rechten en plichten uit de oorspronkelijke kredietovereenkomst c.q. zekerheidsovereenkomst heeft overgenomen. Slechts dan heeft de koper van de lening überhaupt het recht om aanspraken uit de Grundschuld te executeren. Deze oplossing heeft als voordeel dat de eigenaar van het grondstuk pas tegen de geëiste tenuitvoerlegging hoeft te ageren, wanneer de benodigde executieclausule op naam van de nieuwe schuldeiser is verleend. De eigenaar van een grondstuk dient daarom in elk geval te overwegen tegen een onmiddellijke tenuitvoerlegging verweer aan te tekenen.

Voor alle vragen met betrekking tot vastgoedrecht en tenuitvoerlegging van zekerheden kunt u contact opnemen met Jochen Haukes.